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房地产全面洗牌后如何走？地产大佬们这样说******

　　作者：孙梦凡

　　时光更迭，新旧年交替之际，地产大佬相继发声展望未来。

　　近日来，碧桂园、中国恒大、华润置地、中国金茂、中海集团、绿地集团、新城控股等多家房企掌舵者，均通过新年致辞的方式，总结2022年的工作、并对2023年行业及企业发展做出展望。

　　“对房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个‘前所未有、行业内外、全局洗牌’的年代。”

　　“全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训......积极探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。”

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”

　　一众地产大佬不讳言过去一年的挑战，不过对未来仍有希望。在12月召开的中央经济工作会议上，“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及，随着地产利好政策陆续出台，房地产行业仍将是国民经济增长的重要内生动力，房住不炒、保民生也依然是行业发展主基调。

　　前所未有的洗牌之年

　　2022年，房地产行业经历了前所未有的缩表周期。

　　中指研究院数据显示，2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌，新房价格为时隔7年后的首次下跌，二手房连续下跌8个月，新房连续下跌6个月，七成城市累计下跌。

　　商品房销售也尤为惨淡。去年重点100城销售面积同比降幅近四成，绝对规模降至2015年以来同期最低水平。12月，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0%，但同比降幅扩大至超三成，降幅有所扩大，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。

　　与此同时，虽有多重融资利好政策出台，房企融资的寒意依然未退。据中指研究院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。百强房企中，有约40家发生债务违约。

　　回望这一年，诸多房企掌舵人不乏感慨。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布的新年致辞中称，过去的2022年，是中国房地产行业极其艰辛的一年，众多同行遭遇前所未有的挑战，在至暗中艰难求索。同时，2022年也是行业加速寻找破局之道、重塑信心的关键一年。

　　上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示，对于房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个“前所未有、行业内外、全局洗牌”的年代，但这也是一个“危机中育新机、变局中开新局”的新时代。

　　华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折、市场收缩、格局重塑。

　　五矿地产董事长何剑波表示，受疫情持续冲击、经济不断下滑、行业深度调整、市场信心不足等叠加因素影响，房企面临的困难和挑战前所未有。

　　积极保交楼、开拓融资渠道，成为大多数房企去年的工作重点。

　　碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园。同时，集团融资渠道保持畅通，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

　　恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼的关键年，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务，偿还各种债务、化解风险。”

　　李欣称，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市，成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT；搭建绿色金融框架，全年获取ESG贷款近200亿港元。

　　市场全面复苏尚需时日

　　如今房企面临的艰难处境，一方面来自融资，一方面源于销售。

　　为拓展房企对外融资渠道，监管已全方位出台政策。中指研究院称，从近期的政策组合可看出，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系，在解决保交付项目、房企流动性紧张问题后，开始大力解决行业的两个根本性问题：资产负债比例不合理、风险资产重组问题。

　　信贷资金是房企最主要的融资构成，也是本轮投放规模最大、涉及主体最多的融资类型。自从“金融支持16条”发布实施以来，据不完全统计，近期有120多家房地产企业获得银行授信，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。

　　在发债融资方面，随着增信政策一再优化，民企发债融资快速落地，目前已有越来越多的房企递交发行计划，增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作”，帮助更多民企加入到发债融资行列中。 股权融资信号发出后，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。

　　在销售需求端，多地购房限制性政策正在逐渐放开。继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策，12月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍后，佛山、东莞也全面放开限购。1月3日，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放的限制性政策。

　　对这一系列政策暖风，房企掌舵人不乏希望、但也心存挑战。

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力，发扬进取精神，锻造高效有活力的组织队伍，优化经营能力，提升财务安全意识，方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”李华表示。

　　李华指出，2023年卓越集团将围绕四大方面展开，进一步深耕大湾区主场，夯实住宅开发、城市更新、商业运营、商办运营、酒店运营、商企物业管理等业务的市场地位；同时更加有重点有策略地布局长三角，聚焦城市更新业务，并坚定履行社会责任，增强队伍活力。

　　朱静表示，新的一年，房住不炒、保民生依然是行业发展主基调，房地产行业也依然是中国经济增长的最大内生动力。同时，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎：整体的经济面较为脆弱，信心恢复仍需要一段时间；房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解；购房客户“买涨不买跌”的心态会持续观望；地产行业供应链的信用体系重构需要更长的时间。

　　在上述行业环境下，上坤将加速业务重构和转型升级，加大对“共建管理”新赛道的探索，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式，逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目，促进企业从“大开发”向“大服务”转变。

　　路劲集团主席单伟彪表示，行业短期内仍然面临困难局面，2022年全国商品房销售额告别过去七年的连续增长，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落，路劲必须做好准备，应对“规模负增长”伴随而来的新问题。在美元债对民营房企几乎“刹车”的一、两年之内，也会采取灵活手段，适当调整发展速度，并视未来市场变化做出及时反应。

　　莫斌提出，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训，坚持以客户为中心，以市场为导向，加强组织和人才建设，探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。同时，全面提升产品和服务质量，全力参与保障性住房等代管代建，为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度做出贡献。

　　李欣表示，华润置地将推动代建代运营、长租、产业地产等新兴业务发展，探索城市运营管理生意模式；打赢打好“库存去化”攻坚战，积极、审慎、高效推进收并购；打造职能集约共享平台，加强城市公司全价值链组织能力建设，以组织能力的确定性应对市场的不确定性，坚决完成全年业绩目标。

与名人交往忆事******

　　苏戈

　　我到中新社当记者，是在五十年代初中新社刚成立不久。副社长王纪元同我谈话说：“中新社处于起步阶段，在社会上还没有影响，需要社会各阶层人士的支持，特别是要邀请国内知名人士及文艺界名家为我社撰稿，扩大海外影响。”

　　那时，当一名文艺记者也有很多困惑。如文艺界名人生活习惯的差异，已经成名的人士不在乎多一次的扬名机会，加上许多人士或单位不认中新社的牌子，所以我开始工作时遇到了一些问题——人家不理睬摔电话、吃闭门羹，特别是同新华社、《人民日报》多家中央级媒体记者共同采访时受到冷落等，让我觉得很伤面子。再加上社内也有很多规矩限制，如要了解外报转载的文章落地情况，只能查看进步报刊，中、“右”的报不得借看等，这给开展工作带来很大的不便。当然，随着时间的推进，社会对中新社的了解不断深入，工作逐步开展，我的工作得到绝大多数各界名人及文艺单位的支持与帮助。更有许多青年人对我这份能经常接触明星、歌星等文艺界人士的工作极为羡慕。每当忆起当年那些人和那些事，我也倍感欣慰，难以忘怀。

　　老舍先生的幽默与认真

　　有一次采访老舍先生，我带上介绍信到乃兹府老舍先生宅院(现改为老舍先生纪念馆)。见到老舍先生后，我将信递交过去，先生看了信便问：“中新社和新华社有何不同？”我将中新社是民办通讯社，社长为金仲华，供稿对象是香港及海外华文报刊等一一道来。先生边看介绍信又问：“是民办通讯社？”“是啊！是啊！”先生认真地重复问，我又重复回答。看来先生对“民办”两个字有不解之处，我也无法解答更清楚。这时坐在旁边的老舍夫人胡絜青大姐笑着说：“民办就是民办。”大家互相看着笑了起来。那些年我经常麻烦老舍先生，凡是遇到年节、假日、祖国大庆，便邀请先生为我社撰写文章。只要先生能抽出时间，他绝对愿意帮忙。

　　如今老舍先生已谢世，他给世人留下了不朽的作品。他的作品不仅生动表现了各阶层人民的生活，也写出最底层人民的疾苦，真实地反映出当时社会的面貌。老舍先生是第一位获得“人民艺术家”称号的人，让人永远怀念。

　　张恨水状告中新社

　　张恨水是位著名言情小说家，一生撰写了120多部小说，大量的散文、诗词、游记等作品，是位多产作家。他的著名小说《啼笑因缘》、《金粉世家》、《夜深沉》等多部作品均拍成电影及电视剧，影响极广。我很早就阅读了他的小说，也可以算是他的“粉丝”吧。1956年夏季的一天，我怀着兴奋的心情，前往西四砖塔胡同一座四合小院拜见张恨水先生。当我推开小院便门时，见到先生和夫人正坐在亭院中八仙桌旁饮茶。夫人很娇小，像是南方人模样。在聊天过程中，我感觉先生说话语气低沉，言语不多，似乎有心事，或对当下新中国建立不久的环境不适应？当我问起先生近期有何大作时，先生不直接回答，只说没有什么事，很闲，有时在附近遛遛弯。我根据他说的现实情况，提出请先生为我社撰写一篇《北京街头见闻》，先生答应了。我便不打扰，起身告辞。没过几天我接到了先生寄来的文章，大约四五千字，交给组长黄嘉锦处理。黄嘉锦组长毕业于上海复旦大学新闻系，是地下党员、菲律宾归侨，能干，有魄力。他大刀阔斧将张恨水先生文稿压缩成二千字，便发往香港报刊。事过半个多月，王纪元副社长叫组长和我到他办公室，告诉我们说：“张恨水先生在全国政协会议上告了中新社，说‘对作者不尊重，不负责任，随意改动作者文章’。”发生这种事对中新社影响很不好，组长和我都挨了批评，我们也做了检讨并吸取了教训。尽管我们给张恨水先生带来不愉快的经历，但先生以大度的胸怀仍应邀为香港及海外华文报刊撰写了多部长篇章回小说，对外报副刊给予了极大的支持。为此，我们很感谢张恨水先生。

　　批斗“电影皇帝”崔嵬

　　著名电影表演艺术家兼导演崔嵬先后拍摄了《青年之歌》、《小兵张嘎》、《杨门女将》等多部深受广大观众喜爱的影片，并在电影《红旗谱》、《宋景诗》、《海魂》中扮演了不同类型的角色。1962年，由《大众电影》读者投票评选的“百花奖”对崔嵬在电影《红旗谱》中扮演的朱志忠这一纯朴、善良、勇敢的农民形象给予了极高评价，授予他最佳男演员奖。为此，我写了一篇《访最佳男演员崔嵬》，刊登在《中国新闻》稿本第二部分。此稿很快被香港及海外华文报刊转载，香港《大公报》刊登时将标题改为《电影皇帝”崔嵬》。据了解，当天香港街头报亭《大公报》销量剧增，受到香港居民的欢迎。没料到，“文革”期间，“电影皇帝”这篇改动标题的文章给崔嵬凭空增加了一条罪状。在那个黑白颠倒的年月，欲加之罪何患无辞，这位延安时的共产党员就是有十张嘴也说不清了，被那些不了解内外社会制度区别的群众揪斗不放，吃了不少苦头。“文革”过后我又见到了崔嵬，向他表示谦意，“都过去了！都过去了。”崔嵬用他那山东人特有的宏亮嗓音，直爽、坦然地说。是啊！灾难是过去了，如人有再提起那段历史故事，就当笑话讲给后代听吧。

　　由言慧珠引起的争端

　　1966年“文革”伊始，有人贴了一张大字报：通讯组曾两次报道有关京剧艺人言慧珠的文章，这两篇大毒草应受到批判……。我看了大字报很气愤，有同志支持我反唇相讥。我想想还是冷静下来。1960年初，著名京剧表演艺术家言慧珠从上海来北京开会时，我采访了她。当时，她是上海戏曲学校副校长。她向我介绍了培养京剧接班人的情况，并对京剧艺术后继有人充满信心。同年夏季我从上海晚报上看到一则关于言慧珠、俞振飞结婚的短讯，即写信邀请她为我社撰写一篇蜜月旅行见闻之类的文章。言慧珠很热情，很快复信。信中说明：他俩畅游长江，欣赏了祖国美丽山河，看到了长江两岸人民的美好生活等。她还说，他们回上海已过多日，不是新闻了，如需要，请我代笔，用她名字发表。我根据言慧珠的委托及信中所描述的情况，写了一篇《言慧珠、俞振飞蜜月旅行追忆》，发给香港。香港及海外有些报纸很快采用。因为这种文体的稿件通讯组曾发表过多篇，很受外报欢迎。记得《我的丈夫，我的蜜月》一稿不仅被多家外报转载，而且得到了中央有关领导人的肯定及表扬。言慧珠是著名须生言菊朋的爱女。言慧珠才艺双全，扮相秀美，唱腔清亮圆润，深受广大京剧爱好者的喜爱。俞振飞是著名小生，是梅兰芳的搭档，他不仅在国内扬名，而且深受香港、台湾及海外京剧爱好者关注。再说，当年通讯组每三个月就要全面检查所发出的文稿，如有问题早就挨批了；其次，所报道的对象，不是个人喜爱而是因工作需要，符合我社规定的爱国主义报道方针。这场由言慧珠引起的争端，未能掀起更大地浪花，没过多久，此事也就不了了之。

　　国共谈判大政治家邵力子

　　拜见国共谈判大政治家邵力子，本不属于我的工作范围。领导给了我这任务，只有服从别无二话。领导交代：请邵力子先生撰写一篇国庆十周年观感，不谈人口问题。我领会了精神，随即前去拜访邵先生。邵力子先生是浙江绍兴人，讲话略带乡音。他是1949年代表国民党与共产党和平谈判的主要人士之一，主张国共合作，后因谈判破裂，邵先生主动要求留在北京未回台湾，建国后任中央人民政府政务委员等要职。邵先生很热情也很健谈，待我说明来意后，先生很快应允。他认为，建国十周年各方面变化很大，特别是共产党对民主党派的尊重，对宗教信仰的自由政策等，给先生留下很深刻的印象。当我采访结束起身告辞时，邵先生又问我是否看到了他在《光明日报》发表的有关计划生育及人口问题的文章，接着他很激动地讲道：他曾在1953年时，在一次重大政治决策会议上提出中国人口过多，需要计划生育的观点；还在1954年第一届全国人民代表大会上就人口问题做了专题发言。邵力子先生说：人口多是好事，但在经济和物质不够发达的社会环境中，控制人口刻不容缓。他的观点有三方面：第一，人口过快增长对经济发展不利；第二，生子女多对妇女身体健康不利；第三，对儿童成长教育不利。我聆听了邵力子先生关于人口问题见解与观点，极为敬佩和赞同。但是当年有关人口问题的政策是学苏联，是国策。这一观点又有多少人敢于站出来表示同意？我做为一名记者更不敢随意表态。先生看我没任何表情，一定是大失所望。很遗憾，如果先生不在“文革”中故去，如果先生能活到现在，看到中国人口增势得到控制，经济发展，国富民强，定会感到欣慰。

　　(历史资料)

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）